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　　今天我們要講的這個建筑不知道大家會不會喜歡，但也許很多人都未必聽說過，這個建筑位于遼寧省的省會沈陽，是在建的東北第一高樓，設(shè)計高度568米，這個高度超過了中國尊和美國世貿(mào)中心，一旦建成將進入世界十大摩天樓的行列，它就是沈陽的寶能環(huán)球金融中心。

沈陽寶能環(huán)球金融中心效果圖

　　說起沈陽，可能很多人都會覺得，沈陽還能有這么高的高層呢，不是說東北經(jīng)濟很差，GDP常年墊底，投資者望而卻步么，事實真的如此么?是這樣的。

　　抱歉我說了一句大實話，當(dāng)然，實際情況是東北三省也有差別，遼寧要好過吉林和黑龍江，在2018前三個季度GDP排名中，一共30個省區(qū)市排名，遼寧排到14位，而黑龍江和吉林分列24和25位。

　　不僅如此，著名的財經(jīng)雜志《第一財經(jīng)周刊》每年會通過一堆數(shù)據(jù)評選出當(dāng)年的新一線城市，沈陽已經(jīng)連續(xù)4年上榜。

　　另外，根據(jù)《2017沈陽高層建筑年度報告》，截止到2017年年底，沈陽建成及封頂超過150米高的摩天樓已經(jīng)達到129座，200米以上的達到33座，300米以上的達到4座。

　　沈陽的這個成績在中國可以排到第7，世界第13位。所以，沈陽有個世界前十的摩天樓其實很正常。

沈陽五里河CBD夜景

　　寶能環(huán)球金融中心這個第一高樓對于沈陽來說當(dāng)然非常重要，所以，沈陽給的地也是獨一無二的。

　　在我看來，幾乎是沈陽最好的一塊地，可謂是要錢有錢，要環(huán)境有環(huán)境，要人氣有人氣。

　　首先說錢，這塊地位于青年大街與文藝路交叉口的西北角，是沈陽著名的金廊中心位置。什么是金廊，外地的朋友可能未必了解，金廊指的是一條線性的城市空間，被稱為中央都市走廊，是沈陽的CBD所在，也是目前沈陽最重要的城市軸線。

　　范圍北起清昭陵公園，南到渾南區(qū)丹阜高速沈陽收費站，其中最主要的一段是從市府廣場到文化路立交橋，而寶能的用地位置基本位于這一段的中心。

寶能環(huán)球金融中心所在地

　　然后咱們再說環(huán)境，整個金廊范圍內(nèi)的公園很少，尤其是剛才說的核心段，只有一個很大的公園，就是青年公園，寶能就在青年公園的對面。

　　還有人氣的問題，寶能北面是遼寧廣播電視塔，南面是萬象城，君悅酒店，西南角是著名的魯迅美術(shù)學(xué)院，西側(cè)緊鄰萬科春河里，那是沈陽著名的豪宅樓盤。

　　所以如果從區(qū)位來分析，寶能這塊用地基本是無敵的。

　　這塊地是寶能集團2012年10月花了23億元拿到的，這個價格也是當(dāng)年沈陽的地王。

寶能環(huán)球金融中心平面圖

　　那么，看上去非常有錢有實力的寶能集團是哪一位呢?

　　印象中好像那些非常有名的房企中沒有寶能啊。確實，如果僅從每年的銷售業(yè)績來說，寶能實在是不值一提，我查了一下2018年房企銷售排行，寶能僅僅排在182位，業(yè)績是35.7億，和碧桂園，萬科，恒大這些六七千億的簡直差的不是一點半點。

　　但就是這樣的寶能，卻在2015年底上演了一場股權(quán)大戰(zhàn)，發(fā)動手下各路嘍啰，全面收購萬科，還要炒掉王石，是一場超級牛逼的商業(yè)實戰(zhàn)，而寶能和它那低調(diào)的老板姚振華也從此一戰(zhàn)成名。

　　這是一場堪稱教科書級的股權(quán)大戰(zhàn)，號稱中國A股市場規(guī)模最大的一次公司并購與反并購之戰(zhàn)，雙方動用的資金超過數(shù)百億。

寶能老板姚振華

　　故事是這樣的，寶能系老板姚振華發(fā)現(xiàn)萬科是一塊難得的好肉，于是經(jīng)過幾個月的周密計劃開始實施收購行動，當(dāng)時正值股市低迷，首先姚老板安排自己的下屬企業(yè)前海人壽和鉅盛華通過杠桿籌集資金，大量買入萬科股票。

　　萬科老大王石很生氣，公開表示，寶能這樣的企業(yè)想來當(dāng)我們?nèi)f科的大老板，我們不樂意，你們那點年銷售額還不夠我們?nèi)f科塞牙縫的，就憑這點，你們根本不配來管理我們，并且直接稱姚建華的寶能系就是野蠻人。

　　問題是野蠻人雖然野蠻，但拿得出錢啊，所以寶能態(tài)度很簡單，我有錢你管我，于是就不停的買買買，這下麻煩了，人家拿錢砸你，股市公開交易，你又不能不讓人家買。

　　結(jié)果就是兩次超越原大老板華潤的股份，終于變成萬科第一大股東，這下搞得萬科無奈之下只好停牌，關(guān)起門（詞條“門”由行業(yè)大百科提供）來想辦法。

 “寶萬之爭”

　　王石先找了華潤，結(jié)果華潤表示最近手頭比較緊，我已經(jīng)努力過了，但無奈野蠻人真野蠻，所以我沒辦法。

　　王石又找來安邦保險，安邦加入戰(zhàn)局，開始收購萬科股票。但顯然一個安邦沒戲。

　　于是王石只好另外找老板，最后相中深圳地鐵，根正苗紅的國企，財也大氣也粗，于是萬科提出資產(chǎn)重組計劃，要通過發(fā)行股份的方式稀釋大股東的股份比例，并將深圳地鐵引入萬科，結(jié)果這個想法直接被野蠻人和華潤否決，野蠻人不用說，華潤是因為這個方法把他的股份也稀釋了，所以也不樂意。

　　而且，這個事情一出，那邊姚老板急了，你不是說我是野蠻人么，我就來電野蠻的勁給你看看，直接以大股東的名義發(fā)個通知，要罷免整個萬科管理層，包括老大王石。

　　這招并不高明，一下激起眾怒了，你有錢就能為所欲為么，于是，所有的人，包括萬科的管理層，還有之前和萬科原來關(guān)系好的人都跳出來指責(zé)寶能系，說你們野蠻人干事不合法，流程不合法，資金也不合法，竟然用保險的錢加杠桿來炒股票，這還有法玩么。

“寶萬之爭”示意圖

　　一時間各個監(jiān)管部門開始介入，對寶能系開出各種罰單，姚老板頓感壓力無比巨大。就這樣，你方唱罷我登場，大家你來我往的各種過招。

　　直到最后，恒大割肉，把所有股份轉(zhuǎn)給深圳地鐵，終于深地鐵成為大老板，寶能系變成二老板，一切塵埃落定。

　　但這個事情的后續(xù)結(jié)局才真的有趣，因為此事，最后王石終于宣布退出萬科，從此房地產(chǎn)領(lǐng)域進入沒有明星的時代，因為再也見不到王老大整天秀珠峰，做紅燒肉的照片了。

　　也正是這個事情才把寶能集團推到臺前，原來一直非常低調(diào)的姚振華也頻頻曝光，其實不管寶能的做法是不是野蠻人，對于萬科這樣一家企業(yè)的模式來說，有這樣一天并不奇怪。

　　不過這個事情也讓寶能的特點暴露無疑，人家不是蓋房子的，人家是玩資本的。這不，現(xiàn)在姚老板已經(jīng)開始從萬科套現(xiàn)走人，折騰半天，這才是真正的贏家。

未來的東北第一高樓 寶能環(huán)球金融中心

　　以，對于像寶能這樣的企業(yè)來說，那點錢出來也許不太費勁，沒錢就炒點股票，輕松搞定，但問題是，這個小微房地產(chǎn)企業(yè)到底有沒有本事干好開發(fā)呢?

　　如今你在網(wǎng)上一搜，負面新聞鋪天蓋地，因此，作為圍觀群眾來說，很多人表示，對寶能非常擔(dān)心。

　　作為東北第一高樓，開發(fā)商是玩轉(zhuǎn)萬科的寶能，為什么會有很多人擔(dān)心爛尾呢?

　　原因有二，一是寶能似乎經(jīng)常有樓爛尾，不管真的假的，新聞一大堆，你如果不信，去網(wǎng)上搜一下，簡直觸目驚心，而且提到的爛尾工程就包括其他城市的寶能環(huán)球金融中心，雖然很多新聞都是前幾年的消息了，真的假的現(xiàn)在也不好驗證，但似乎寶能完全不能給人安全感。

　　第二個原因則是沈陽金廊的發(fā)展一直不溫不火，貌似很多項目在這里做的并不順利，甚至已經(jīng)有失敗案例了。

　　為什么號稱沈陽CBD的金廊會這樣呢?原因出在規(guī)劃上。

　　如果你看金廊的布局就會發(fā)現(xiàn)，這是一個非常奇怪的布局，線性，當(dāng)然，如果作為中央都市走廊而存在，線性是非常合理的，但如果是沖著CBD去的，那這個事情就值得商榷了。

　　CBD的全稱叫做中央商務(wù)區(qū)，這個名字的三個詞都很有特點，中央，代表的是位置，這個位置并不是地理位置，而是在一個城市中經(jīng)濟領(lǐng)域的地位，中央，當(dāng)然是最重要的。

　　而商務(wù)指的是性質(zhì)，這里指的是包括了金融，商貿(mào)，文化，服務(wù)以及商務(wù)辦公和酒店，公寓等各種功能，注意一定是公建功能為主，在我們國家現(xiàn)有的城市規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)定中，商務(wù)設(shè)施用地的解釋是金融保險、藝術(shù)傳媒、技術(shù)服務(wù)等綜合性辦公用地。所以，如果你到處都是住宅，拜托，那個不叫商務(wù)區(qū)。

沈陽金廊鳥瞰地圖

　　還有一個字，區(qū)，指的是形態(tài)，應(yīng)該是區(qū)域的意思，一般來說我們理解區(qū)域都是理解為一個面，而不是一根線。

　　而沈陽的金廊，既然叫廊，實質(zhì)上就是線的概念，和區(qū)并不完全一致。

　　看看其他城市的CBD，北京，上海，廣東，深圳，包括國外的，倫敦，紐約，巴黎，好像沒有這樣線性分布的。那么，這個可以理解為我們非常獨特的設(shè)計么?

　　我想可能不行，這個估計只能算是我們比較失敗的考慮。沈陽的金廊很長，百度百科的數(shù)據(jù)，從北向南，主體北起清昭陵，南至渾南區(qū)丹阜高速沈陽收費站，全長13.6公里，加北金廊黃河北大街與道義南大街部分全長25.3公里，平均寬度1—3公里，總面積約75萬平方公里。

　　這是個什么概念，是北京cbd的十倍多，是廣州天河cbd的將近4倍，這個實際上不能叫cbd，這個應(yīng)該叫城市軸線，并且是沈陽的中心軸線。

沈陽城市夜景

　　這是一個完全被混淆的概念，軸線可以成為走廊，但軸線不可能成為cbd，北京的南北中軸線如果搞成cbd那不是癡人說夢么?那要能成功真的就是宇宙第一CBD了。

　　不僅如此，將一個CBD定義在一條軸線上的結(jié)果就是最后沒有任何一個地方可以成為中心。

　　要知道，中央商務(wù)區(qū)的中央在最前面，這個是非常重要的，而中央的形成是需要眾星拱月的，四五個地塊一湊，幾個摩天樓一戳，中間拔個最高樓，形象就出來了，再引入一大堆的產(chǎn)業(yè)，大家聚集在一起，你看看我，我看看你，沒事搞點事情，刷個屏啥的，就算用地面積不大，也很容易出效果。

南望沈陽金廊

　　如果是線性布局，對于摩天樓來說只能從單一街道視角觀看，一點透視的感覺，非常單調(diào)，而如果是面的感覺，則可以從各個方向去觀察，可以形成非常強烈的地標(biāo)性。

　　另外，還有一個非常致命的問題，如果我們把所有重要的建筑，各種商業(yè)，各種辦公，各種服務(wù)設(shè)施都集中在一條道路發(fā)展，雖然可以形成這條路很好的市容，打造所謂的政績，但這條路的交通還能好的了么?

　　一條路的交通如果不好，就會連帶影響周邊相關(guān)聯(lián)的所有道路，那中心城區(qū)的交通就可想而知?

　　所以，把cbd設(shè)計成一條廊道給人的感覺完全就是為了擺拍，一點都不實用。

　　正是由于上面的原因，再加上這幾年經(jīng)濟形勢非常復(fù)雜，房地產(chǎn)整天跟坐過山車似的，所以雖然金廊在沈陽被認為是最為重要的一條街道與軸線，但很多項目的推進其實并不順利。既然這樣，大家擔(dān)心寶能實在是再正常不過了。

建設(shè)中的沈陽寶能環(huán)球金融中心

　　那么寶能這次還會爛尾么?我相信這個問題現(xiàn)在誰也無法回答，即使寶能自己。但我們必須要明白，建造一個以超高層為核心的城市綜合體，對于開發(fā)公司的能力的考驗可以說是相當(dāng)高的。

　　要了解這個問題，我們需要先了解這次寶能環(huán)球金融中心里都有哪些產(chǎn)品。

　　從我拿到的一份圖紙資料中，可以看到寶能這次的建筑面積地上接近80萬平方米，其中包括五棟200米的住宅，總計約16萬。

　沈陽寶能環(huán)球金融中心效果圖

　　T2的功能是辦公和酒店，一共約13萬，辦公和酒店大概對半，而T1，也就是最高的塔樓，是純辦公，達到了30萬，另外，還有15萬多的商業(yè)，這個應(yīng)該主要是裙樓的大商業(yè)。

　　這個里面最容易做，也最好掙錢的，顯然是住宅，除了住宅，6萬多的酒店應(yīng)該主要是找合作方，或者寶能自己有收購的酒店品牌也行，而另外6萬多的辦公我在其他的宣傳詞中看到的應(yīng)該是做成公寓，銷售對象是所謂的CEO。

沈陽寶能環(huán)球金融中心功能示意圖

　　這個里面顯然最難搞的就是寶能環(huán)球金融中心，30萬方的辦公和那個15萬方的大商業(yè)，相當(dāng)?shù)捏@人，絕對考驗營銷團隊的能力。

　　寶能能不能搞定，不清楚，畢竟寶能不是綠地，而寶能的第一高樓的身份估計是他最大的本錢。

　　最后再來聊聊寶能環(huán)球金融中心的設(shè)計，這次的設(shè)計是由英國著名的設(shè)計公司阿特金斯完成，阿特金斯是英國最大的工程顧問公司，世界排名第五，很牛，但這次的表現(xiàn)，只能用平平來評價。

　　首先說項目的住宅設(shè)計，從平面到立面都沒有任何特點，基本就是市場上最為常見的戶型設(shè)計，中規(guī)中矩，沒啥特色，也挑不出什么毛病，最大的問題可能就是沒看出豪宅的感覺，不過豪宅的問題可以通過裝修來解決，所以倒也不是大的問題。

沈陽寶能環(huán)球金融中心住宅立面效果圖

　　然后再說那個配樓，T2，T2的平面不說，常規(guī)做法，立面的設(shè)計很有意思，一個玻璃盒子上面帶了一個蛙鏡的感覺，而那個蛙鏡正是設(shè)計的酒店空中大堂，這個造型實在是有點奇怪。

　　而下面的商業(yè)采用了同樣的設(shè)計語言，也是一個玻璃盒子嵌入的手法，這種手法直接但并不高級，和現(xiàn)在的很多其他項目比起來，設(shè)計水平有限。

沈陽寶能環(huán)球金融中心T2塔樓

　　最后咱們再來說說最高的塔樓，整體建筑的理念還是很不錯的，建筑通體自下而上是一條微弧線，建筑的頂部做了一個球體。

　　而這個球體和下面的造型理念其實非常好，說是為了與東北老工業(yè)基地的城市特征相結(jié)合，就像煉鐵的熔爐融化一樣，最終形成這個特殊的建筑符號，寓意著建筑打造金融中心的定位，同時那個球體還有中國“北方明珠”的感覺。

沈陽寶能環(huán)球金融中心T1塔樓效果圖&功能示意圖

　　這個非常高大上的理念反應(yīng)到效果圖上，就令你有點失望了，一方面，效果圖的制作水平實在太差了，基本停留在十年前的感覺。

　　另一方面，從效果圖上看，建筑的細節(jié)設(shè)計的實在是欠缺很多，玻璃幕墻，還有底部的入口，看上去都有一種略顯粗糙的感覺。

　　當(dāng)然，效果圖不好看不重要，只要建出來好看就可以，我記得以前和大家說過，其實建筑只要到了一定的高度，建出來基本都不會難看到哪去，就像模特一樣，顏值不重要，身材最重要。

沈陽寶能環(huán)球金融中心效果圖

　　不過，目前擺在寶能面前的難題還不少，地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，商業(yè)運營同質(zhì)化嚴重，國內(nèi)經(jīng)濟走向不定。

　　即使寶能自己，也是高管頻繁換人，老板舉棋不定，這一切是否會對本項目的未來產(chǎn)生影響，讓我們大家拭目以待吧。