第二部分：2014年中國房地產市場趨勢展望
1.宏觀環境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩健，調控政策日趨分化
(1) 宏觀經濟：堅持穩中求進總基調，注重改革創新與結構優化，保持經濟合理增長
2013年以來，國內外形勢錯綜復雜，我國經濟發展面臨近年少有嚴峻局面，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以來的復蘇趨勢出現停滯，二季度經濟增速繼續下滑至7.5%，三季度GDP增速回升至7.8%，10-11月的經濟指標均顯示中國經濟延續穩中向好的態勢，短期內并無明顯的下行風險。2013年12月中央經濟會議明確明年經濟工作，會議指出明年經濟工作的核心是堅持穩中求進，改革創新。雖然總基調延續了上年的“穩中求進”，但同時強調要堅持“改革創新”，并要求把改革創新貫穿于經濟社會發展各個領域各個環節，這是繼十八屆三中全會提出全面深化改革的總目標后再度明確“改革”將成為未來經濟工作的重中之重。同時，會議指出要全面認識持續健康發展和生產總值增長的關系，抓住機遇保持國內生產總值合理增長、推進經濟結構調整。“合理增長”表明未來經濟的發展要追求質量與效益并重，不再片面追求高增長，經濟增長要與調結構、促改革、惠民生協調均衡。國家信息中心、中國社科院等機構預計明年的經濟增長目標會確定在7.0%，2014全年經濟增長將呈現前高后低的局面。不再單純追求經濟增長，表明新一屆政府將更多地通過調結構和深化改革來釋放經濟活力，單純通過信貸增長刺激經濟增長的時代一去不復返。
(2) 貨幣環境：貨幣政策保持穩健，信貸平穩以維持經濟增長 截至2013年11月末，貨幣供應量(M2)同比增長14.2%，明顯高于年初設定的13%左右的調控目標。1-11月人民幣新增貸款8.4萬億元，同比增長10%，已超過去年全年的8.2萬億。從當前經濟運行來看，宏觀增長指標偏穩，通脹預期稍有消減，短期經濟維持平穩增長，根據中央經濟工作會議，2014年貨幣政策仍將保持穩健取向，依靠信貸和社會融資額規模合理增長以維持經濟增長(不再是過去多年的高速增長)，房地產市場量價仍將受到正面推動，只是力度大不如前。此外，今年經濟工作會議首次將“著力防控債務風險”單列任務，表明地方政府必須強化防控債務風險，謹防風險失控給經濟帶來的潛在風險。
需要注意的是，今年下半年貸款利率的放開以及“貸款基礎利率”的公布標志著利率市場化的改革更進一步，明年將繼續推進利率市場化和人民匯率形成機制改革。利率市場化的本質是為了解決金融抑制下資本的低效配置，理順政府與市場之間在金融資源配置方面的關系，實現金融資源配置的市場化，是新屆政府所倡導的理順“市場與政府的界限”中非常關鍵的一環，這也將成為新屆政府經濟穩增長、促轉型思路下的重要一筆。對房地產業而言，金融業改革深化不僅對供需雙方的資金狀況產生顯著影響，更重要的是將改變整個經濟的流動性，而這恰恰是過去多年房地產市場量價上行的關鍵推力。
(3) 房地產調控：“一刀切”調控不復存在，長效機制逐步建立 2013年房地產市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調控政策的差異化。10-11月，一線城市和部分房價漲幅較快的二線城市在面臨無法完成年初房價控制目標的情況下進一步收緊調控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導著各地調控機制的穩步建立。
展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現有的行政化調控手段很難在短期內退出，不同城市的政策取向繼續差別化。中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產業發展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產業也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。
2. 市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 (1) 模型預測：銷售量價繼續增長但增速趨緩，投資開工平穩增長
根據“中國房地產中長期發展動態模型”，結合中國人民大學、中國社科院、北大“朗潤預測”等機構對2013年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向和中央經濟工作會議精神，對2014年房地產市場提出如下假設：
假設1：宏觀經濟平穩增長(GDP增長7.5%); 假設2：貨幣政策穩中趨緊(M2增長13%，貸款余額增長13%，新增貸款約9.3萬億元，社會融資額20萬億);
假設3：城鎮化進程穩步向前(2014城鎮化率為55%); 假設4：調控政策繼續有效實施，限購等抑制性政策不放松。 在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長，房地產調控政策整體平穩的背景下，根據“動態模型”，2014年房地產市場預測結果如下：
2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點：在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，預計2014年全國商品房銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%;商品房銷售均價為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價同比增速均較2013年放緩;房地產開發投資額為9.8-10.0萬億元，同比增長15.0%-17.5%;房屋新開工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長6.0%-8.0%，低于2013年全年。
(2) 需求：銷售面積繼續增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩
2014年新增貸款和社會融資額繼續增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢，商品房銷售增速趨緩。信貸政策對商品房需求影響顯著，商品房銷售額的變化通常滯后于社會融資額變化1-2個季度，如社會融資額同比增速在2009年一季度達到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當年三季度達到峰值。2013年，社會融資額增速持續下行，從一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也將保持在14%左右。同時，人民幣貸款和M2同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為2.8萬億元、2.3萬億元和2.2萬億元，預計四季度新增貸款約為1.6萬億元，全年新增貸款8.9萬億。M2同比增速自一季度高點連續下降，預計四季度仍將在歷史較低水平。展望2014年，貨幣政策將保持穩健，盡管新增貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。此外，預計2013年全年全國商品房銷售面積將接近13億平米，規模再創歷史新高，增速也處于2010年來的高點，在高基數下2014年銷售面積增速放緩是大概率事件。
從全年走勢來看，2014年全國銷售面積同比增速前高后低。預計明年上半年經濟環境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節性規律，預計明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。綜合前述模型結果，預計2014年上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。
季節性規律導致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產調控的疊加影響，成交量環比上半年下降5.7%外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節性規律，預計上半年各城市成交量在經濟穩定、供應加大的背景下繼續好于今年同期，下半年季節性規律推動成交量環比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數較高，2014年下半年可能出現部分月份同比下降的情況。
(3) 供應：土地成交推動新開工繼續增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、 貨幣政策穩健背景下，全國新開工和投資增速放緩
土地成交推動新開工繼續增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增速趨緩導致全國新開工增幅有限。2012年四季度以來土地市場成交回暖，數據顯示，2013年前三個季度土地成交面積同比增速均超過30%，考慮到拿地與新開工的時間差(一般為6-12個月)，預計2014年新開工將繼續增長。 由于目前三四線城市供應充足(占全國新開工面積超過60%)，企業在此類城市開工保持謹慎，與新開工密切相關的銷售面積增速(歷史數據顯示新開工指標滯后于銷售指標約3-6個月)在2013年也不斷趨緩，預計2014年全國房屋新開工面積20.9-21.3億平方米，同比增長6.0-8.0%。
受銷售增速和流動性趨緩影響，投資增速略有下降。過去六年的歷史數據顯示，銷售指標增速與M2增速基本同步，領先于開發投資指標約6-12個月。根據“動態模型”測算結果和假設條件，明年商品房銷售面積增速繼續放緩，M2增速也將趨于平穩，受這一趨勢影響，2014年全國房地產開發投資額將為9.8-10.0萬億元，同比增速在15.0-17.5%之間，比今年略有降低。
(4) 價格：供應加大促熱點城市供不應求矛盾緩和，信貸投放趨穩緩解房價上行勢頭
政府主導加大市場供應，全國供求關系緩和平抑房價上漲。自新一屆政府執政以來，房地產調控方向由抑制需求轉向加大供應。2013年以來，隨著銷售面積增速持續放緩，新開工增速止跌回升，價格漲幅在供求關系緩解的背景下逐步收窄。預計2014年這一趨勢將繼續延續，在供應加大的背景下價格漲幅收窄，全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。
信貸投放趨穩、超額貨幣減少緩解房價上行勢頭。歷史數據顯示，貨幣投放對房價影響顯著。2008年以來，超額貨幣投放是房價持續走高的重要推動力。2013年，新一屆政府明確表示未來不可能出現如2009年的大規模貨幣發放，超額貨幣增速放緩具有一定的必然性。因此，在貨幣政策逐步回歸中性的背景下，房產價格的漲幅縮小是大概率事件。
受高地價推動，少數熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大。2013年，全國住宅用地樓面地價TOP10地塊的價格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，單價最高的北京農展館8號地塊樓面均價達73099元/平方米。高地價對所在城市房價的推漲作用不容忽視，2014年少數熱點城市房價上漲壓力依然較大。
3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業轉型，市場逐步回歸理性
(1) 分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯
展望2014年乃至更長時期，不同城市量價走勢和政策導向的分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數二線城市供需均衡，價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業領先優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。
短期來看，需求旺盛以及供應不足導致一線城市去化速度加快，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個月;典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個月左右;典型的三線城市可售面積已升至歷史高點，平均出清周期高達37個月，去庫存壓力突出。中長期來看，根據中國指數研究院測算，一線城市現有土地存量僅需要2年左右消化，二三線城市土地消化時間分別為10年和12年;此外，所有在建及待建項目竣工后，未來3-5年三類城市的人均住宅面積將達到36平米、45平米、50平米�？傮w來看，一線城市短期和中長期供不應求矛盾均較為突出，但今年以來新開工面積增長或將略微緩解供應不足壓力;部分二三線城市潛在供應明顯超出當地人口、經濟和市場規模的承載能力，供應過剩風險凸顯。
展望未來，不同城市價格分化將進一步加�。旱貎r快速上漲、供不應求矛盾嚴峻仍將推動一線 城市住宅價格上漲，而二線城市除杭州、南京等熱點城市外，多數城市土地市場運行較為平穩，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限;而多數三四線城市由于供應充足，地價漲幅最小，部分供應過剩的三線城市房價存在下跌可能。
根據歷史經驗，調控政策對需求的影響通常在一個季度以內，以今年3月“國五條”細則出臺為例，一線城市成交量在政策落地后大幅回落，但5月已現小幅反彈。今年10月以來，一線城市先后加碼調控，政策全面收緊，除深圳外，一線城市成交量在11月環比均出現下降。目前僅部分二線城市加碼調控，無論是政策力度還是執行層面均弱于一線城市，對市場影響程度有限，如武漢成交量在11月回落幅度明顯小于廣州、北京等地。與之形成鮮明對比的是，部分城市由于市場持續低迷，通過松綁原有政策刺激市場需求，如溫州8月放寬限購政策，8-9月平均成交量較7月增長近1倍，徐州成交量也出現回升，政策適度寬松對市場促進作用明顯。
此輪熱點城市密集出臺的調控政策將在短期內影響市場預期，但不能從根本上平抑熱點城市房價，因此，未來熱點城市政策仍存在加碼可能;而部分市場低迷的城市，地方政府在不突破調控底線的范圍內靈活調整將是大概率事件。在市場量價分化進一步加劇的背景下，全國政策“一刀切”的局面不復存在。
企業分化：大企業領先優勢進一步擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化
千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業達到這一水平。根據中國指數研 究院測算，預計到2020年將有6家2000億級企業、14家1000-2000億企業、17家500-1000億企業。值得注意的是，在萬科之后，中海、保利、萬達等將在未來幾年突破2000億元，將龍頭企業的規模競爭推向新的高點。
品牌房企布局已基本覆蓋全國主要城市，由于自身實力雄厚，抗風險能力較強，在武漢、成都等主流城市占有率持續擴大，市場集中度進一步提高，而本地龍頭企業地位有所下降。與此同時，在調控持續背景下，品牌房企憑借較強綜合實力以較低成本優勢獲取大規模發展資金，融資優勢表現突出，拿地十分積極，而區域性中小房企更多面臨資金短缺，土地儲備減少等不利局面，生存空間縮小，未來發展將面臨更多挑戰。
(2) 風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸 理性勢在必行
經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年推進的“全面深化改革”也將加大短期經濟波動，支持房地產業快速發展的動力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變;需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等因素，行業風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。
宏觀環境：中長期來看經濟增長和貨幣投放趨緩，“深化改革”可能加大經濟短期波動，支持房地產業快速發展的動力減弱
中長期來看，我國經濟跨入中速增長階段，潛在增速逐漸下臺階。1995-2010年，受益于改革開放、“入世”、制造業快速發展等多重因素，我國的經濟呈現快速發展，年均GDP增長率達9.9%。根據國務院發展研究中心和世界銀行5預測，中長期來看，促進經濟快速增長的因素(如人口結構變化、基建投資空間減少、投資和出口需求下降等)正在逐漸減弱，我國經濟將由過去的高速增長模式轉換為中速增長階段，預計2011年-2015年間GDP潛在增長率為8.6%，比之前15年下降1.3個百分點，2016-2020年進一步下滑至7%，2021年后降至6%以下。
短期來看，政府換屆的周期效應和“全面深化改革”相關措施使得明后年可能面臨“滯脹”風
險。十三大以來，我國政策周期變化明顯，歷屆政府在上臺后1-2年均會加大投資，以應對階段性的經濟增速下行，但投資和貨幣投放加快又會加大通脹壓力。十八屆三中全會提出的“全面深化改革”將在2014年全面推進，加之“十二五”規劃的年均GDP目標增速僅為7%，中央未來更加注重經濟增長質量而非速度(最新中央經濟工作會議即明確表示不單純追求經濟增長)，“全面深化改革”相關措施落實可能加大經濟短期向下趨勢，預計明后年我國可能處于經濟增長放緩、通脹壓力加大的最艱難階段，房地產業面臨挑戰加大。
中長期來看，貨幣環境中性偏緊，流動性充裕的大環境發生轉變。2003-2008年，我國M2/GDP相對平穩，均保持在150%左右。2008年之后，我國依靠大量的信貸融資實現經濟反彈，但同時也使得整體債務率明顯上升，M2/GDP在2012年接近200%，明顯高于歐美等主要發達國家，并且有逐漸走高的趨勢，經濟泡沫化風險較為突出。在李克強總理“堅持不擴大赤字，既不放松也不收緊銀根”精神指導下，隨著美國QE的退出以及國內通貨膨脹壓力的上升，央行貨幣政策回歸中性甚至逐步收緊的可能性很大，過去多年支持房地產業快速增長的流動性充裕大環境將發生轉變。
制度變革：稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促使行業環境轉變
2013年11月25日，十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題 的決定》發布，在改革開放歷經三十五年風雨之后，我國社會將迎來改革全面深化的關鍵時期。在“全面深化改革”的大背景下，房地產業也必將迎來更加市場化的機遇與挑戰，稅收、土地和金融等要素改革逐步落實，促進房地產長效機制建立健全，行業環境將逐步發生轉變。
房產稅落地勢在必行，歷史數據顯示“增量征稅”僅在短期對市場產生影響，但房地產稅立法及財稅體制改革將改變中長期環境�！稕Q定》中指出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”，房產稅作為房地產稅的一種，無論從財稅體制改革的大方向還是短期調控壓力的角度出發，落地勢在必行。從上海及重慶試點房產稅后的效果來看，政策出臺后3個月重慶和上海住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10-20個百分點，成交均價并未出現明顯下跌，但2012年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長，可見房產稅落地僅能在短期對市場產生影響。此次《決定》并未直接提及市場高度關注的房產稅，而明確提出將推進房地產稅立法。房地產稅屬于綜合性稅制概念，房產稅屬于其中一類，上位立法先行尤為重要，改革腳步將需循序漸進。中長期來看，房產稅為我國財稅制度的一部分，也是房地產市場長效機制的重要組成部分。對市場各方而言，除關注少數城市房產稅試點范圍擴容帶來的短期沖擊之外，更需警惕包括土地增值稅等在內的財稅體制改革對房地產市場可能帶來的沖擊。
土地制度優化供應結構和價格，提高土地利用效率。三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，同時也要“從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率”。我們預計未來土地改革的方向在于：(1)調整用地結構，盤活存量建設用地;(2)確認土地產權，加強集體建設用地使用權流轉;(3)完善土地增值分享機制及農民社會保障體制。土地制度改革能優化土地結構，增加土地供應量，促進土地價格合理化，長期來看在促進行業集約化發展的同時，有利于平抑熱點城市的高房價，促進各類城市均衡發展。
金融改革以市場化為方向，持續多年超額信貸投放蘊含的金融風險不容忽視。近年來，新增人民幣貸款占社會融資總量比例呈下行態勢，直接融資占比增加，表外業務迅速膨脹。隨著金融創新快速發展，新增人民幣貸款占社會融資總量比例從2002年的92%逐年下降至2013年前11月的52%。地方融資平臺整頓之后，更多資金通過券商資管、債券融資等平臺進行融資，導致直接融資占比提高。同時，在利率市場化和監管套利的驅動下，影子銀行發展迅速，相比傳統表內信貸業務，影子銀行業務多屬次級債務，其中蘊含的金融風險不容忽視。此外，我國外匯市場目前開放程度較低，未來可能出現跨境資本的短時期集中流出，給國內帶來潛在的金融風險。
需求透支：人口老齡化和城鎮化速度放慢導致需求趨緩，過去多年量價快速增長已透支未來
銷售面積增速過快導致需求提前透支，房地產發展可能提前進入平緩增長期。根據“中國房地 產業中長期發展動態模型”，預計2011-2020年間商品住房總需求約為120億平方米6，年度最高峰約13億平方米。但2013年商品住宅銷售面積大幅增長，預計2014年將超過12億平方米，距上限越來越近，需求提前透支使得我國住宅市場需求可能在2015年即邁入停漲甚至階段性下滑階段。
全國房價在合理水平，但部分城市價格快速上漲帶來潛在風險。歷史數據顯示，全國住宅價格、GDP、M2和人均可支配收入增速整體趨勢一致，除2007和2011年房價增速高于其他指標外，其余年份房價均低于GDP等指標增速，總體處于合理水平。但是，從不同城市來看，上海房價明顯超過GDP、M2和人均可支配收入漲幅，且近五年來房價年均漲幅高于GDP增速7個百分點。南京、杭州房價漲幅超過GDP漲幅，近五年增長速度僅略低于M2增速，房價快速增長為市場帶來潛在風險。總體來看，近年來我國全國房價總體漲幅相對合理，但部分城市房價漲幅超過GDP增速，加大了未來的不確定性和房地產市場可能面臨風險。
中長期來看，城鎮化速度放慢和新增城鎮人口逐漸減少，對房地產業的支撐作用下降。2000-2010年，我國城鎮化率以年均1.37個百分點逐年提高，并于2011年首次超過50%，達到全球平均水平。根據聯合國人口署預測，未來10年，我國城鎮化進程將逐步放緩，2015年達到55.6%，2020年達到61%。從新增城鎮人口來看，年均新增量在2005-2010年達到頂峰后將有所下降，預計2010-2015年，城鎮人口將以2.9%的速度增長，每年新增約2000萬人;2016-2020年，增速將繼續放緩至2.1%，年均新增約1700萬城鎮人口，對房地產業的支撐作用將下降。
三次人口生育高峰后，持續下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能導致置業需求下降。影響住宅需求總量的主要人群為20-34歲適婚年齡人口以及35-49歲改善需求人群。2010年年末總人口增速達到0.46%的低點，新增人口數僅有617萬，人口出生率也達到11.9‰的歷史最低，新出生人口降至1600萬以下。同時，1962-1973年出生人口帶來的改善性需求凸顯，而1981-1990年出生的人口也產生剛性需求的小高峰。但是預計2015年以后，由于上世紀90年代出生率的快速下降，從而導致對于住房需求的弱化，住宅市場的頂峰可能已經到來。
中長期來看，經濟增長和貨幣投放趨緩，改革落地加大經濟短期波動風險，人口老齡化以及城鎮化進程放緩，支持房地產業快速發展的動力逐漸減弱。根據中國指數研究院測算，2011-2020年我國住房潛在需求達160億平方米，其中商品住宅120億平米，但由于2011年以來市場快速發展，部分需求已被提前透支，預計2014年我國商品住宅銷售面積將超過12億平方米，行業峰值或將提前到來。多重風險積聚將促使行業增速明顯放慢，長效機制逐步建立促使市場理性回歸。
(3) 行業轉型：消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產、文化地產等新領域， 但去化周期長等潛在風險亟待關注 近年來，隨著國民經濟蓬勃發展，居民消費水平日益提高，城鄉居民儲蓄不斷增多，消費需求逐步升級，除商業、辦公、工業/產業等傳統經營性項目外，旅游、體育、文化等休閑類地產也逐漸受到關注。但與住宅市場不同，上述領域在供求狀況、開發模式等方面均有較大差異，本報告以旅游地產為例，試以說明企業向住宅領域之外拓展過程中可能面臨的機遇和風險。
旅游地產項目大量出現，東南沿海地區尤為明顯，品牌房企多有涉足
旅游地產項目主要分布在東南沿海地區。由于我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟 發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產率先在這一區域發展，并呈現出一二三線城市齊頭并進之勢，而西北部地區的旅游地產項目數量較少，且多集中在省會城市周邊。根據中國指數研究院對全國主要旅游城市項目的監測，研究組挑選了建筑規模在100萬平方米以上的300個旅游地產項目進行分析。數據顯示，西南、珠三角及環渤海的旅游地產項目數量最多，占全國比重均超過20%。其中廣東、云南、山東三省的項目數量位居全國前三名，比重分別為12.5%、10.53%及8.88%。
總規模近8億平方米，不同地區規模差異明顯。數據顯示，300個樣本項目總規模為7.77億平方米，其中項目規模在100萬到300萬平方米之間的項目最多，數量占比接近80%。與此同時，約有5%的項目規模超過千萬平方米。從項目數量居于前三的省份來看，廣東省開發規模普遍較大，超500萬平米的項目占比超10%，有三個規模在1000萬平米以上的大體量項目，而其中地處惠州的金融街巽寮灣，項目總建筑面積達3000萬平方米;海南超1000萬項目同樣為3個，其中有兩個均位于開發較為成熟的海南省東部;云南省81.3%的項目集中在100萬-300萬平方米。此外，憑借獨特的旅游資源，云南也有大量規模低于100萬平方米、由本地開發商運作的項目(因規模相對較小未列入研究范圍)，多分布在麗江、大理等旅游業發達的古城地區，如大理公館、麗江天堂等。
品牌房企紛紛布局旅游地產，更傾向于開發大規模項目。據中國指數研究院統計，2010年以來，百強房企紛紛介入旅游地產領域，世茂、萬達、雅居樂、恒大、碧桂園等知名企業對旅游地產的開發投資力度明顯加大。在全國300個超百萬平方米規模旅游地產項目中，百強房企占比為23.4%。同時由于百強房企資金實力豐厚，經營水平較高，全國超一千萬平方米的旅游地產項目中，有61.5%為百強房企開發。在三亞、北海等旅游型城市，品牌房企項目的開發建設已經成為行業標桿。如華僑城1985年起開發深圳東部華僑城，樹立自然生態與主題文化品牌，開創了旅游主題住區新概念;雅居樂整體性開發位于陵水南部的清水灣和高峰溫泉，連續四年取得不俗銷售業績。綠地盤龍谷文化城計劃投資額高達300億。高投資、大項目成為品牌企業選擇打造旅游地產項目的重要特點。
展望未來，經濟增長推動居民消費和產業結構升級，政策支持為旅游地產帶來良好的發展環境
觀光旅游向休閑旅游度假形態轉變。根據國際經驗，當人均GDP達到1000美元時，旅游需求 通常會急劇膨脹，此時的旅游形態主要是觀光旅游。人均GDP在2000-3000美元之間時，旅游形態逐漸向休閑游轉化。而當人均GDP介于3000-5000美元之間，旅游形態開始向度假旅游升級。人均GDP超過5000美元后，整個旅游產業將會進入成熟的度假經濟時期。2011年我國國內人均生產總值已超過5000美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。
經濟發展和收入增長推動旅游需求迅猛增長。伴隨社會經濟發展、生活水平提高和生活方式及消費觀念的改變，旅游已經成為社會經濟活動、工作、生活的重要組成部分。2000年-2012年間，我國國內游客數量由7.44億人次增長至近30億人次，同期全國旅游業收入也由3176億元增加至2萬億元以上，提前實現“十二五”規劃目標�，F在中國已成為世界第三大出境客源國和第三大旅游目的地國，中國旅游業進入大眾化發展的新階段。
政策支持為旅游地產發展開辟新空間。國務院發布的《中國旅游業"十二五"發展規劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業初步建設成為國民經濟之戰略性支柱產業。對于消費者來說，旅游地產本身具有“投資+自用”的特性，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以享受物業帶來的空間享受和消費功能。與此同時，近年來限購政策持續實施，嚴厲地限制了重點城市的投資和投機性住房需求，部分購房需求向三四線城市轉移，促使具備資金實力的房企紛紛轉戰旅游地產。
旅游地產銷售主要針對外來需求，大規模推盤、較高的定價使其對當地市場沖擊明顯。品牌房企的旅游地產項目銷售額占區域市場比重大多較高，部分項目占當地市場成交量的20%以上，對所在區域房價推動更為顯著。三亞當地普通住宅項目均價不足萬元/平方米，而旅游地產項目均價均超過其一倍以上，使得三亞整體房價超過了2萬元/平方米。同樣，武漢華僑城純水岸•東湖、大連遠洋鉆石灣和北海恒大御景半島等項目，均價也均超過區域價格的50-80%，對市場沖擊明顯。
旅游地產項目投資規模大、開發周期長，未來面臨不確定性。品牌企業近年投資旅游地產力度越來越大，部分項目計劃投資達到百億元以上，萬達大連金石國際旅游度假村甚至高達500億元，與其他幾個項目合計達1700億元，世茂在旅游地產的計劃總投資也達到千億元。不足4萬平方公里的海南，更是動輒有數十億、上百億的投資。大規模的計劃投資在實際中通常為長期多批次投入，實際開發周期多數會超過預期時間，使得整體拉長至十年以上，未來不確定性增強。另一方面，旅游地產項目開發銷售周期長，體量大，推盤節奏和去化速度均相對較慢。僅從近年入市的幾家品牌房企項目來看，根據現行銷售速度推算，去化周期多數超過20年。過長的去化時間和收益周期，給項目后期的資金鏈帶來壓力，期間一旦銷售不理想，有可能產生項目后期無法完結的風險。
此外，旅游地產項目遠離中心城區，前期基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期長，對開發商的資金實力和運作能力均是考驗。同時，自然資源的有限性、越來越多開發商的進駐帶來的市場飽和性，以及旅游項目被房地產“綁架”均成為進入旅游地產的風險點。當前旅游地產主要模式是依托自然風景、“自然景觀+度假住宅”的粗放型開發，旅游地產結構中以住宅為主導，項目復合功能不足，持續發展能力不強，產品同質化競爭日益加劇。要在市場競爭中占得先機，就要改變開發模式，打造模式更多樣化、整合資源更全面、長期居所價值更突出的項目�！就辍�
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