“中國房地產(chǎn)之父”、今年68歲的孟曉蘇日前在接受媒體專訪時認為，有條件的年輕人有需要就盡早買房，未來若干年之內(nèi)還是有上漲空間。
1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長，見證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計者之一，孟曉蘇對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。他系統(tǒng)、專業(yè)的思想對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，被譽為“中國房地產(chǎn)之父”。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團 孟曉蘇 理事長
孟曉蘇在7月7日接受了中國房地產(chǎn)報記者的專訪，他認為，這么多年來房價處于一個上升通道，不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的情況，但總體上還是上漲。房地產(chǎn)仍是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動力將會持續(xù)若干年。
NO.1 勸年輕人 有條件趕緊買房
房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上升通道，未來若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的情況，但總體上還是上漲。
中國房地產(chǎn)報：您怎么看現(xiàn)在的房價問題?
孟曉蘇：有很多人用國外完善的房地產(chǎn)市場和純粹的房地產(chǎn)市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。
但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當(dāng)時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分占全國的城市住房不少。
至于說最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧?所以這個數(shù)據(jù)拿出來是烏龍。這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。
我對房價趨勢的看法是三句話：短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長期看通脹。
“短期看供求”，比如供給側(cè)改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來大城市、一線和部分二線城市商品房供應(yīng)不夠。
“中期看結(jié)構(gòu)”指的是，到底房屋供應(yīng)里有沒有足夠的保障房供應(yīng)，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應(yīng)，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。
第三個是“長期看通脹”。房價歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房價都在長期上漲。你看有些國家的房價雖然有漲有跌，但是從長線來看是上漲。
中國房地產(chǎn)報：您前面也講了現(xiàn)在該買房。
孟曉蘇：對，有條件買房的就可以買，因為房價還是在繼續(xù)上升的過程之中，我這些年從來不會勸人家不要買，我認為你有需要就盡早買。從長線就能看出來這種財富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。
總體上我認為，繼續(xù)向老百姓宣傳房價會下降是不對的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點的荒謬。要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上漲通道，未來若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的局面，但總體上還是上漲。
假如去除了現(xiàn)在行政干預(yù)的因素，那么房價逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實這種作為最終是沒有效果的，反而會浪費大量的行政資源。什么時候房價會出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場上才會出現(xiàn)。
No.2 房產(chǎn)稅起征 從小產(chǎn)權(quán)房開始
孟曉蘇表示，他希望能夠在行業(yè)里盡快建立一個長效機制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因為太復(fù)雜嗎?
孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計得很復(fù)雜，是因為他們不想讓房地產(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說70年土地使用權(quán)的問題，其實那不是問題。國外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡單的辦法就是引進國外的稅法并讓它符合中國的實際。
比如對什么房子征稅?只需要按照國外的辦法辦，對所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來退稅。到底是按照評估值還是按照原值呢?我主張按照原值，好計算。房子賣了、新人買了都是按照新的購置原值來征稅，這樣就把原來在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。
中國房地產(chǎn)報：從哪些房子起征呢?
孟曉蘇：最簡單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒有交過土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點，比如說征2%，這就是國際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了，這個比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補土地出讓金要強。
還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對物權(quán)法中規(guī)定的“自動續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補不補錢的問題了。
對于房地產(chǎn)稅征收的時間表，孟曉蘇說：“我也不清楚，誰下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺得社會上要形成這么一種呼聲，認為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實現(xiàn)社會公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費用，是不合理的，是不公平的。”
另外，于當(dāng)下的租售并舉制度，孟曉蘇持非常贊同的態(tài)度。他認為，原來經(jīng)濟適用房只售不租是不對的，當(dāng)時我們就主張應(yīng)該要發(fā)展租賃市場。現(xiàn)在租售并舉，而且根據(jù)各地的不同情況，這本來就是市場上已經(jīng)出現(xiàn)的一種潮流。
“我們需要用各種各樣的機制去滿足居民的需要。我認為，市場經(jīng)濟不需要有政府過多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場的方式解決。不同的購買者和租賃者會在市場上找到自己的定位和選項。”
我們要明確地講出來：房地產(chǎn)仍然是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動力將會持續(xù)若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟發(fā)展的客觀實際。
