近兩個月來，世界經(jīng)濟金融危機日趨嚴峻，各國政府紛紛推出救援計劃，國務院也于9日推出“國十條”，兩年內(nèi)投資4萬億元，擴大內(nèi)需，這是否有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展？
研究新制度經(jīng)濟學的鄭州陽民管理公司董事長周陽敏博士認為，治理房地產(chǎn)市場，兩招足夠了：真正允許開發(fā)商和土地擁有者直接對話，自由平等交易；把房地產(chǎn)納入金融市場中去，房地產(chǎn)所有資產(chǎn)，特別是房貸信貸資產(chǎn)完全可以打包，進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
●宏觀經(jīng)濟形勢不容樂觀
東方地產(chǎn)：我們感覺金融危機似乎離我們越來越近，如何判斷目前的全球經(jīng)濟形勢？
周陽敏：判斷目前的全球經(jīng)濟形勢，要把金融和實體經(jīng)濟結合起來看。全球投行紛紛破產(chǎn)，實業(yè)倒閉，巨型公司盈利能力下降、產(chǎn)量縮減，消費信貸下降。
比如，哥倫比亞銀行信托公司、道格拉斯國民銀行等破產(chǎn)，雷曼兄弟破產(chǎn)，三大航空公司Skybus、ATA和Aloha破產(chǎn)，房地美、房利美及美國國際集團的“再國有化”，福特、豐田、克萊斯勒、本田及通用汽車公司的大幅減產(chǎn)，西班牙最大房企馬丁薩·法德薩集團破產(chǎn)，德國破產(chǎn)浪潮，法國破產(chǎn)危機，西班牙、日本經(jīng)濟危機，冰島“國家”破產(chǎn)與巴基斯坦“國家”破產(chǎn)等。
這一連串的事件表明，世界經(jīng)濟遇到的不僅是金融危機，而且是經(jīng)濟危機，形勢已經(jīng)到了十分嚴峻的程度。預計全球經(jīng)濟將因此損失2.8萬億美元。
東方地產(chǎn)：由美國次貸危機引發(fā)的這輪風暴對中國產(chǎn)生了什么樣的影響？
周陽敏：1998年亞洲金融危機時，中國尚未加入WTO，而這次危機，中國面對的是更開放的經(jīng)濟，自然也會受到巨大的沖擊。舉個簡單的例子，今年的大學生，連博士生就業(yè)都比較糟糕。今年在崗跳槽的少多了，寧可受單位的委屈，也不輕易換工作；各大投行幾乎不招人，各大銀行微量進人，一些生產(chǎn)型企業(yè)大量裁員。
這都是拜這次危機所賜。中國經(jīng)濟也面臨嚴峻挑戰(zhàn)，生產(chǎn)、消費狀況不容樂觀。從金融方面來看，雖然表面上銀行還沒有重大危機、損失，但中國的銀行由于非
透明性和不公開性，把危機暫時隱藏了起來。而且，中國的一些銀行持有大量的國外資產(chǎn)。實體經(jīng)濟方面，浙江、廣東大量企業(yè)倒閉。
近日，廣東最大的玩具廠、全球最大的玩具代工商之一——香港合俊集團破產(chǎn)，造成6500人失業(yè)。
我們前幾個月服務的客戶還很紅火，現(xiàn)在項目服務完了，企業(yè)停產(chǎn)了，我們還擔心項目經(jīng)費能否拿到呢。特別是傳統(tǒng)型、外向型企業(yè)遭遇了嚴重的危機。
●十條擴大內(nèi)需措施很具體
東方地產(chǎn)：目前，各國政府紛紛推出救援計劃，中國也推出了十條擴大內(nèi)需措施，到2010年投資4萬億元擴大內(nèi)需。
周陽敏：在5日第15屆亞太經(jīng)濟合作組織21國財政部長會議上，大家共同認識到全球經(jīng)濟面臨的主要危險已從美國次貸危機造成的信貸緊縮轉(zhuǎn)向經(jīng)濟衰退，承諾協(xié)調(diào)行動，應對經(jīng)濟困難。
目前，世界各國紛紛推出救援計劃，這是挽救經(jīng)濟崩潰所必需的。各國的救援計劃大概分三大類：政府督促央行向國內(nèi)金融機構提供貸款、讓央行和金融機構擔保本國中小儲蓄用戶存款、為銀行間的貸款提供擔保；政府本身的救市計劃，通過財政救援計劃，促使本國信貸規(guī)模擴大，向企業(yè)增加貸款額度；政府直接干預，比如中國的十條擴大內(nèi)需措施。
東方地產(chǎn)：如何評價中國的十條措施？
周陽敏：中國的十條措施與其他國家的救援計劃不同，其他國家大多是宏觀的，至少是“中觀”的，而中國的十條擴大內(nèi)需措施十分微觀。
太過具體的計劃，必須警惕不公平性和低效率，救市也不例外。比如你救助生病的朋友，救助者和被救助者是感情關系而不是經(jīng)濟關系。政府對個人的救助，是以感情、政治還是經(jīng)濟為紐帶？如果考慮到經(jīng)濟因素，就不要救援。世界其他國家的貨幣激勵計劃，比如西班牙的2000億歐元貸款激勵計劃，是有償使用的，收利息的，這種“救”與普通老百姓理解的“救”，含義不同。
宏觀的救援計劃由于宏觀性不容易產(chǎn)生不公平。而中國的救援計劃比較具體，牽涉到受援主體的公平性，究竟該給誰不該給誰，小心不公平產(chǎn)生。
同時，究竟由誰來投資呢？如果政府直接投資，會損失效率，可能會越救越衰退。再說，4萬億元的錢從哪兒來？加印鈔票會產(chǎn)生通貨膨脹，增加稅收加重老百姓負擔，增加土地收入也不現(xiàn)實。
另外，一些企業(yè)經(jīng)營管理比較差，本來要倒閉，給更新更優(yōu)秀的企業(yè)一個機會。如果救援了這些企業(yè)，會對推陳出新機制產(chǎn)生阻礙。其實，美國接管房地美、房利美，也只是宏觀接管，沒有微觀插手。這一點，很重要。
●加快保障性住房建設對房地產(chǎn)影響不大
東方地產(chǎn)：十條措施的第一條就是加快保障性安居工程。這條措施會對低迷的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？
周陽敏：加快保障性住房建設好像給房地產(chǎn)市場打了一針強心劑，但實際上影響不大。根據(jù)用途劃分，房產(chǎn)可分為消費用（安居用）和投資用（投機用）兩類。美國次貸危機的根源是把安居用的消費信貸評估體系錯誤地替代了投資用房地產(chǎn)市場信貸評估體系，產(chǎn)生了扭曲和錯誤。應吸取教訓，盡快推出對投資性房地產(chǎn)市場的信貸評估體系。
我非常贊成加大廉租房的建設力度，至少從安居工程來講，可以確保低收入者基本的安居保障，針對的是消費用房中的低端部分。房子不必太好，位置偏一點，面積小一點，不會有人去搶。我擔心的是誰來投資、誰來建的問題，不能由政府來投資，應由企業(yè)去做，效率更高。政府只需要出臺相應的法律法規(guī)，支持住房保障建設就行了。
東方地產(chǎn)：有人認為，這條措施的推出，是對房地產(chǎn)市場救市的放棄，你怎么看？
周陽敏：不能簡單地認為是放棄還是不放棄。目前，深圳房價已下跌40%，上海下跌30%。市場經(jīng)濟，價格本來就是上下波動的。只往上漲，不能往下降，那還叫價格？房地產(chǎn)市場本來就不該救，一部分企業(yè)倒閉，才能有更多更優(yōu)秀的企業(yè)誕生；價格跌下來，才能形成更健康的市場。
其實，政府并未放松對房地產(chǎn)市場投機行為的打壓，而房價跌下來的也是消費用房產(chǎn)中的中高端部分，也應該把這部分水分擠掉。對這些，政府是可以不聞不問的。
雖然國內(nèi)很多城市出臺了一些救市政策，但都無關痛癢。加快安居工程建設，解決的是低收入群體的住房問題，降低人們對房地產(chǎn)的財富預期，真正當成安居工程。但安居工程的建設應鼓勵民間企業(yè)去承擔，政府給予其政策上的支持。盡量不要給微觀主體提供現(xiàn)金或?qū)嵨镅a助，避免不公平的產(chǎn)生。
國內(nèi)很多救市政策，看起來有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但都是治標不治本。兩招足夠了：真正允許開發(fā)商和土地擁有者直接對話，自由平等交易；把房地產(chǎn)納入金融市場中去，房地產(chǎn)所有資產(chǎn)，特別是房貸信貸資產(chǎn)完全可以打包，進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
●做好打硬仗的長期準備
東方地產(chǎn)：對下一步經(jīng)濟形勢如何判斷？
周陽敏：這次危機已經(jīng)不是簡單的金融危機，而是一次世界經(jīng)濟危機，而且是一次長周期的經(jīng)濟危機。嚴峻的形勢會通過金融、貿(mào)易和信心逐步
傳導給加入WTO后的中國。
根據(jù)經(jīng)濟的晴雨表——股市、樓市、消費信心指數(shù)來判斷，2009年10月至2010年3月，中國會出現(xiàn)經(jīng)濟低谷。屆時，會遭遇股市低谷，有大量企業(yè)崩盤。
樓市方面，2009年7、8、9月會進入低谷，然后會慢慢恢復。一線市場上海、北京、深圳，房價會跌破60%以上；二線城市，鄭州、武漢、西安等城市會跌破30%~50%，鄭州跌幅在40%左右；三線城市基本穩(wěn)定，跌幅在10%~20%，發(fā)展中城市基本穩(wěn)定；四線城市基本穩(wěn)定或略有上升。
消費信心指數(shù)方面，今年1~10月份，國家統(tǒng)計局公布的是基本穩(wěn)定，有上升的勢頭。而我們研究的是在下降。我們的消費信心指數(shù)是價格乘以數(shù)量，這也是國際很多研究機構用的方法，我們在算消費信心指數(shù)時剔除了易耗品，其信心變化不會很大，主要看耐用品和奢侈消費品的信心變化，會大幅下降，跌破40%~50%。因此，我們還必須做好長期打硬仗的準備。
