2008年房地產業遭遇了太多的轉折，從"牛"轉為"熊"這一線間的變化，以及由流動性泛濫到流動性黑洞的急劇轉變；每一次都讓我們感到猝不及防，進而變得茫然無措。這也包括和房地產相關的所有政策，從控通脹到保增長，一年間的政策劇變讓老百姓摸不著底。這種政策不確定性讓老百姓的觀望多了一層含義，政策性觀望。縱觀2008全年度房地產政策，以9月份為界，幾乎可以分為上下各半場，上半場程序化，下半場匆忙頻繁。
◎上半場持續收緊 成通脹調控常態
政策回顧：
1月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
6月15日、25日，先后上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
點評：
存款準備金率在5次調整過后已經到了17%的高點。盡管有著07年末甚囂塵上的“拐點論”以及 08年上半年恒大IPO未果所引發的關于房地產融資的恐慌，但是整個08上半年，濟南的房價和成交量都算平穩。但是，為了應對通脹的不斷加息和上調準備金率卻成為常態。這對房地產公司的資金鏈來說是個致命的打擊，銀行貸款本就政策受限，準備金率的提高讓他們從銀行那里得到賴以生存的資金變得更加困難。
◎下半場匆忙降息 爭議中適度寬松
政策回顧：
9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點。
9月25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點。
10月9日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點。
10月30日起，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的 6 . 9 3 % 下 調 至6.66%，下調0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。
11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。
12月23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現利率。從2008年12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
點評：
9月份，真正的危機開始了。央行的貨幣政策也跟著做出了相應調整，從以控通脹為目的的緊縮貨幣政策轉變為以保增長為目的的適度寬松的貨幣政策。9月16日，央行6年來首次降息；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經只有4.158%，公積金利率5年以上只有3.87%。對于現在需要購房的人來說是個利好。然而，盡管利率一再下調，但是經濟的不確定讓各商業銀行產生了惜貸情緒，開發商的資金鏈依舊緊張。
◎土地日趨規范 囤地遭遇打擊
政策回顧：
1月7日，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，《通知》中明確規定，“土地閑置滿兩年，依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”；同時，國務院第一次對土地增值展開征繳。其后，一系列關于土地的法律法規相繼出臺，內容涉及土地違法、違規，
建筑節能以及全國土地利用等諸多方面。
點評：
假如沒有年初關于打擊囤地的重磅政策出臺，也許現在的開發商會好過一些，現在的所謂過剩也許會輕松一些。關于土地方面的政策
彈性就此化為烏有，大批手中有地的開發商不得不“ 上馬開工”。今年，還會有部分土地因為受到政策限制而上馬面市。就長遠來看，今年一系列土地相關政策的出臺對于規范房地產土地市場居功至偉。不幸的是，在政策出臺半年后，房地產市場遇到了金融危機的沖擊。但是總體來說，這是功在當代，利在千秋的政策。
◎保障住房加速 夯實第二市場
政策回顧：
2月4日，中國人民銀行、銀監會聯合發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。3月3日，財務部、國家稅務總局下發《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關
稅收政策的通知》。3月21日，住房和城鄉建設部下發《關于加速廉租住房質量管理的通知》。進入下半年，中央多次強調要加快經濟適用房和廉租房等社會保障用房建設。溫家寶在 11月10日和 12月17日等多次重要會議中明確指出要加快保障性住房建設。
點評：
保障性住房建設在2008年上半年終于在貸款、稅收和建筑質量等方面有了明確規定，一直為人詬病的問題有了明顯改善。中國住房市場開始真正意義上用兩條腿走路，保障性住房和商品住房開始齊頭并進。下半年的加快保障性住房建設的要求則在政策層面上加速這一趨勢的發展。希望不久的將來，“居者有其屋”的理想可以實現。
◎10月新政轉向 疑似隔靴搔癢
政策回顧：
經國務院同意，財政部、國家稅務總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。兩部委明確，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，中國人民銀行宣布，決定擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持。自 10月27日起，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
點評：
一直持續的房地產政策在基調上有了根本的轉變，從防止泡沫產生到刺激房地產消費。然而就政策本身而言，此次新政的出臺卻有些許隔靴搔癢的味道。對房地產市場真正利好的是首付款比例下調和貸款利率下限的下調。這意味著商品房購買的
門檻降低了，以前的部分不能形成實際需求的
剛性需求會轉變成為購買力。但美中不足的是，貸款利率下限的擴大僅僅限于90平米以下，至于二套住房，由于缺乏明確界定，這次新政打了個“馬虎眼”，不了了之。交易稅費的減免，由于數額太小，對房地產市場可謂無足輕重。
◎三項措施出臺 政策再出重拳
政策回顧：
12月17日，國務院常務會議研究確定了促進樓市健康發展的三項措施，加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。其中，后兩條對低迷的中國房地產市場至關重要。進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
點評：
二手房在政策層面徹底松綁，業界一致認為二手房在政策方面近乎一步到底，從政策上降低了二手房的房價。政策出臺以后，二手房交易的限制僅僅局限于市場走向。與“二手房松綁”的一片贊譽相反，其他關于商品房市場的政策卻成為人們詬病的焦點。二套房的界定雖做出了明確的規定，但是當地平均水平具有極大的隨意性，實施起來相對較難。而且，就目前居住水平，能享受到新政的人群很少。據07年數據，濟南市人均建筑面積只有21平方米，一個三口之家只有住在小于63平方米的房子里才可以享受到新政的優惠。
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